競売物件で始めるアパート経営

アパート経営のイロハも知らない素人

　当社とお取引のある金融機関より、利回り目的でアパート購入をしたいという大谷三郎さんをご紹介いただきました。当社の得意分野である競売物件で、良い物件があったら紹介して欲しいというご依頼です。

　大谷さんは定年を迎え、退職金が入りました。さて、この「老後の軍資金」をどうしようかと考えたのですが、最近は金利が異常に安く、預金してもあまりお得とは言えません。

　色々と「投資」を調べていると友人から「アパート経営は？」と尋ねられました。友人は何棟かのアパートを持ち、悠々自適に暮らしており、話によると株式などより安定していそうです。
　そこでこの友人が懇意にしている金融機関を紹介して貰い当社へとなったわけです。「物件に関しては専門家に相談された方が良い」金融機関は金融のプロ、物件は物件のプロ、餅や餅屋なのです。

　この時点では地域や予算はもちろん、土地を買って新築するのか、それとも中古の物件かも決まっておりませんでした。
　後に聞いた話ですが大谷さんは「思い立ったが吉日」とばかりに、まず行動されたというのです。

　そこで、アパート経営までのプラン作りから相談に乗ることとなりました。
　まずはアパート経営についてしっかりとご理解いただくことで、その後に迫られる様々な「判断」を納得してできるようになります。

利回りだけでは語れないアパート経営の実際

　アパート経営というと、寝ていても家賃が入ってくるお気楽なイメージがあります。

　大谷さん自身もそのように感じていたようですが、実際にアパート経営で成功するには、少しでも入居者に使いやすく、人気のある部屋にしようと、非常に細かいところまで気を配らなければなりません。
　例えば、空室でもこまめに清掃して内覧の際の印象を良くしたり、洋服を掛けられるようなフックを取り付けるといった気配りが、入居率を大きく上げます。不思議とこういった大家さんの「愛情」が込められた物件では、家賃の滞納が少ない傾向あります。

　アパート経営は言葉通り経営ですから、管理会社の選定も含め経営努力が必要ですし、預金と違い一定のリスクが伴います。
　以下の三点はアパート経営の主なリスクです。

空室リスク

全部の部屋が常に埋まっているとは限りません

修繕リスク

建物を修繕する必要に迫られれば、大きな出費がかかる場合がある

滞納リスク

　家賃の不払いなど滞納が発生することがり、５〜６ヶ月以上滞ってしまうと、回収は容易ではありません。
　出ていって貰いたくても居住権の問題があり、退去させるのは一苦労です。一時的な金銭トラブル以外で「払うものを払わない」で住み続けられる人との交渉は、一筋縄ではいかないものです。

　これらのリスクを最少限度に抑えるためには何をすればよいのでしょうか。

　実際には雑談を織り交ぜながら、大谷さんにアパート経営の大筋はご理解頂きました。
　そして、アパート経営をご理解いただいた上で決めるのが、「基本方針」となる、新築を建てるのか、中古物件にするかです。

新築か？　中古か？　アパート経営の基本方針

　プロとしても難しい問題です。
　税金対策と不動産投資では判断は異なりますし、建築予定地の都市計画に中古の場合の割安度など、ケースバイケースなのです。

　今回は、大谷さんの資金に関しては確定申告が終わっており、できるだけローンは組みたくないというご希望から、不動産投資としてどちらがお得かで考え、新築と中古のそれぞれのメリットデメリットを説明しました。単純にすると新築のメリットは中古のデメリットで、中古のメリットは新築デメリットとなります。

新築のメリット

1. 新築は入居者に人気がありますし、今の流行に合わせたルームプランが可能です。
   

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   （中古のデメリット）すでに完成しているため時代のニーズに対応することが難しい。
2. 建物の修繕について保証期間内であれば費用はかからず予想外の出費が発生しにくい。

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   （中古のデメリット）建物は１５年から２０年である程度しっかりした修繕が必要なため、あまり古い物件では賃料がいくらも入ってこないうちに大きな出費が必要となる。

新築のデメリット

1. 一度に大量の募集戸数が発生するため、完成時期(４月１日には入居可がベスト) をしっかり想定し逆算することが必要となるが、都合よく土地の売り物が出るとは 限りません。
   

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   （中古のメリット）中古の物件であればすでに入居者がいる場合が殆どです。それにより、経営開始直後よりの収入が想定しやすいので資金計画が立てやすいです。
2. 当然のことながら新築の場合、建築費用に建設会社の利益や人件費・手間などが上乗せされてくるので本来の建物評価より割高となります。
   

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   （中古デメリット）中古で売り出す場合には単純な建物評価額になるため、たとえ築後１年でも２０％程度割安となります。

上記の点を考慮した場合の私は「中古物件」をオススメしました。理由は次の通りです。

　利回り１０％の物件であれば、単純に１０年で取得費が家賃で戻ってきますが、１５年〜２０年で大きな修繕が必要となると想定して、築１０年以内の中古物件なら修繕リスクを抑え、投資費用の回収がより確実となります。
　全ての説明を終えると大谷さんは納得され、要件を満たしている物件を探して欲しいとご依頼されました。「一日でも早く」と但し書きつきで。

でるか？！　高利回り宝石箱・・・競売物件

　しかし、当たり前の話ですが、好利回り物件はめったなことでは手放しません。
　ましてせっかく建てた物件を１０年も経たずに売り出すなんてことは余程のことです。

　・・・余程のこととなっているのが、「競売物件」です。
　これは当社の得意分野です。

　そして意外ないことに、アパートなどの「利回り物件」の場合、競売物件にありがちな「トラブルリスク」が大幅に軽減します。

　競売物件における最大の難点は所有者の意志の伴わない売却であるため、常に明け渡しの問題がつきまといます。競売物件における揉め事のほとんどは明け渡しから発生します。ところが利回り物件として購入する場合、当然継続して借りてもらった方が良いわけですから、この問題が発生しないのです。

　事前に室内を見ることができないのが競売物件の辛いところですが、自宅なら生活スタイルによってコダワリもあるでしょうが、利回り物件はすでにその部屋に納得している入居者がいるので問題になりません。
　また、家賃の滞納者などがいる場合も考えられますが、これは通常の中古物件の取引でも同じです。

　つまり、 通常の中古物件の取引と変わらないのに、競売減価（市場価格より最低でも２０％ダウンします)によって、より安く取得できる可能性から、利回りが良くなりやすいのです。想定月額家賃収入が同じでも、仕入れ値（取得費用）が安い方が得をするということです。
　現在売り出されている物件を参考にして、大谷さんと打ち合わせを開始しました。
　やはり、通常の売買（中古物件）では大谷さんの希望を満たすのは難しく、そこで「競売物件」の提案をいたしました。
　競売への不安から難色を示されましたが、順を追って説明したところご理解いただけました。大谷さんが「投資」という視点をお持ちだったのも幸いしました。
　さぁ、これからが本番。プロの仕事の始まりです。

でるか？！　高利回り物件の宝石箱

　競売の公示に目を通しながら、業界の情報、まちの噂など「情報網」を駆使して３ヶ月。
　公示の物件情報に目がとまりました。

1. 交通：東武伊勢崎線「新田」駅　徒歩８分
2. 所在地：草加市旭町６丁目
3. 最低売却価格：２４，９００，０００円
4. 土地：２８１．８９�u
5. 建物：２９０．５３�u（延べ床面積）
6. 構造：木造スレート葺２階建
7. 間取り：１ＬＤＫ×１０室
8. 築１２年

　大谷さんの予算にピッタリです。早速現地に行ってもらいました。やはりアパート経営に乗りだそうという方には言質に足を運ばれるようお願いしております。

買い物施設も近く便利、築１０年以上経っているのに想像以上に建物がきれい

「是非、入札したい」
　大谷さんは乗り気です。

　入札に際して、現在の入居者の契約状況や空室率・滞納の有無を事前に調査しなければなりません。
　大谷さんより「正式な調査依頼」をうけ、俗に言う「三点セット(物件明細書・不動産評価書・現況調査報告書)」の調査に裁判所に出向き、事件記録の閲覧を行います。この時もっとも気になるのは、賃借人の状況です。利回り目的である以上これが全てといっても過言ではありません。
　物件明細書によると全１０室の内８室が入居中で残り２部屋が空室です。入居率８０％であれば競売物件の状況としては良い部類です。
　さらに入居中の８部屋の詳細について現況調査報告書に目を通すと、いずれも正常な賃借人で、債権回収などを目的とした占有は無さそうです。

　不動産評価書には、格段の法的制限などのマイナス面の記述はありませんでした。
　どうやら三点セット(物件明細書・不動産評価書・現況調査報告書)を見る限り問題は無さそうです。
　裁判所で必要部分をコピーして持ち帰り、現地調査に向かうことにしました。

　大谷さんのおっしゃるように徒歩３分ほどのところに大きなスーパーがあり、駅からも徒歩１０分圏内のまずまずの好立地です。
　建物全体も築年数のわりに状態が良く、共用部分なども整理が行き届いており、競売物件となったのが不思議なくらいです。

　おそらく入居者のモラルが高く、決め事をしっかりと守る方々なのでしょう。アパートの清掃状況などで入居者の人柄はわかります。

　フムフムと大谷さんの気持ちになりひとりごちていると、２０１号室から居住者が出てきたので話を聞いてみました。
　どうやら執行官が調査にきた際に事情を聞き、住んでいる場所が「競売」ということに不安になっているようです。
　また、大家が代わった場合、退去しなければならないのかというが一番心配だといいます。

　私は立場を明かして、当方の依頼者が入札に参加する予定であり、落札した後は今住んでいる方には引き続き入居してもらう予定であると伝えました。

　すると安心したのか、いろいろな話を教えてくれました。これこそ「現場」の醍醐味です。

　話を総合すると８件のうち６件は、そのまま入居を希望しており、残りは日頃顔を合わせないのでわからない。そして顔を合わせる度に、不安で相談をしているといいます。
　無事に落札できたら、改めてということで名刺を置いて引き上げました。

「落札者によっては追い出されちゃうんだよなぁ」
　人ごとですが言葉を交わせば情が移ります。正式な依頼人である大谷さんの他に、依頼人が増えた錯覚を覚えました。

　現地調査を終え、大谷さんの意思を再確認して入札することが決定しました。
　次に決めるのは入札価格です。

目利きか、博打か？　情報量で決まる入札価格

　投資対象の不動産競売について、過去の事例を見ると単純利回り１２〜１３％程度（都心の場合にはさらに下がります。）の落札が最も多いものです。この物件は状態も良く、入居率も高いことから単純利回り１０％程度は狙えると仮定しました。

　現在の賃料は一軒４万円〜４万５千円となっており、下限を基準とすると４万円×８室で月額賃料３２万円。空室の２件を足すと４０万円。
　しかし、取らぬ狸の皮算用をするより、実際に収入が見込める賃料で判断したほうが無難です。

　年間単純利回り１０％（１０年間で投資分を回収できるとみて、３２万円×１２ヶ月×１０年）で算出した購入額は３８４０万円となります。
　しかし、築年数も経っているので外壁の塗りなおしなどの手直し費用をマイナス要素として見積もり、更に６〜７件程度のライバルの入札があると想定すると、最低売却価格に３０％弱上乗せし手見ることにしました。
　入札価格３２，００６，０００円。
　算定方法、基準は企業秘密です。大谷さんは理由を説明しております。

　ちなみに、大谷さんに好きな数字を聞いたところ「６」とのので、戦術的に６千円を。あまり切りの良い数字だと同額となってしまうことがあるのです。
　後は開札日を待つだけでとなりました。

目利きか、博打か？　情報量で決まる入札価格

　入札してから一週間、いよいよ開札日です。
　地裁の不動産売却場へと向かいました。

　午前１０：００分。
　いよいよ開札です。

　入札書が物件ごとにチェックされ３０分くらい要した後、開札結果の読み上げが始まります。
　次々と開札結果が読み上げられます。
　いよいよ大谷氏が入札した物件となりました。
　まず入札件数が発表されました。

　予想外に多く８件。正直少し嫌な予感がしました。
　次に上位２名の入札者の読み上げです。不正がないという証として「次点」の発表されるのです。

「入札人○○、入札価格３１，５５５，５５５円」
「入札人大谷三郎　入札価格３２，００，６０００円」、「以上の結果大谷三郎を入札価格３２，００６，０００円で最高価買受申出人と決定します」

　無事に落札です。ホッとしてぐったりします。改札の直後は。
　入札の価格を決めるのは、非常に難しく誰もが、できるだけ安く、そして確実に落札したいのです。

アパート経営のはじまり

　落札後一週間が経ち、売却許可決定が確定したところで各賃借人に対し、オーナー変更の連絡及び賃貸借契約の差し替え手続きの連絡を開始しました。

　入居している方にしてみればオーナーの変更は迷惑以外なにものでもありません。
　まして競売となると、自分達の知らないうちにいきなり執行官が来てあれこれ聞いてきたと思ったら、今度は見ず知らずの人間がいきなり新オーナーとして現れるのです。

　そこで賃貸借契約の差し替えは丁寧に進めなければなりません。一世帯でも揉めてしまうと他にも影響がでてきます。できるだけ郵送などではなく直接お会いするのが基本です。もちろん、プロの「代理人」でも結構です。


　賃借人からは「引き続き居住できるのか？」「預けてある敷金はどうなるのか？」「 敷金や礼金は新たに必要になるのか？」「家賃の変更はあるのか？」などです。
　法的なことも絡んでてくるので、実際にアパート経営に乗り出す際は信頼できるパートナーを探されると良いでしょう。

　なお大谷さんは、事前調査の成果もあって、８部屋全てにおいてスムーズに差し替え（オーナー変更に伴う契約変更）を行うことができました。
　こうして、大谷さんのアパート経営者としての人生が始まったのです。

　その後、大谷オーナーから、入金管理を含めた管理委託契約（募集等の方法や修繕計画などアパート経営における総合計画の立案及び実行）、残り２部屋を入居させる事を改めてご依頼いただきました。