競売で工場をゲット！　工場を入札＜入札価格の決定＞

入札価格の決定

　次にもっとも重要な入札価格の検討を柳田氏同席のもと行いました。
　今回事前調査の結果で注意しなければならないのは、現在の（占有者）が自身での（入札）を検討している可能性が強いという点です。
　果たしてどのくらいの金額で入れてくるのか。

　物件に関して充分に把握しており、当然明け渡しについて予算を考慮する必要がない分予算設定は楽になっているはずです。ただ他人様のやることを正確に予言できるはずもなく、これまでの事例を考慮した予想しかできない点が難しい所です。(現実専門として研究していますが、この点に関しては競馬の予想屋さんとあまり変わらないかもしれません・・・それでもできるだけ正確な予想をと思ってはいるのですよ)。

　ただここで重要な要素が一つあります。当該物件の所有者（債務者）と占有法人の代表者がごく近い身内であるという点です。

　これがなにを意味するかというと、（最低売却価格）を大きく上回るような金額で買えるのなら所有者（債務者）と共に金融機関と話し合って（任意売却）の形で取引ができているはずですし、そのほうがあえて競売市場に出すよりも安全に買うことができます。

　まして（抵当権）は１件しか設定されておらず他の（債権者）が反対するのも考えられません。

　となると（占有者）の購入額は高額だとしても２割乗せ以下という予想は成り立ちます。私の過去の経験から比較的需要の少ない工場で、２割以上乗せて所有者も承諾している購入希望者がいるにもかかわらず競売に出すというのは考えにくいのです。あくまで競売でという金融機関もありますが、今回の金融機関は以前私自身が（任意売却）を取りまとめた事があるので該当しません。

　まあ当然、他に（入札）者がいる可能性もあり、柳田氏もここまできたら変な後悔をしたくないとのことで、立ち退き料や登記料など考慮し、最終的に（最低売却価格）に安全圏と思われる２５％上乗せすることとし、変に同額での（入札）者がでないように２円を加えた５０，０００，００２円で（入札）に臨むことにしました。

＞＞開札へにつづく

競売ドキュメント「競売で工場をゲット！　工場を入札」

1. 第二工場が欲しい！
2. 希望条件の聞き取り
3. 物件の選定
4. 物件調査
5. 調査内容の報告
6. ＞＞入札価格の決定＜＜
7. 開札へ
8. 賃借人へのアプローチ
9. 明け渡し交渉（１）
10. 明け渡し交渉（２）
11. 明け渡し交渉（３）
12. 合意書の作成
13. 第二工場稼動